不動産所得とは
所得税では給与や不動産、株式等の譲渡など、その収入の種類に分けて考えることになります。そして、不動産の家賃収入などは不動産所得という種類に分けられます。
不動産所得の計算方法は、家賃収入などから必要経費を控除することで計算します。
不動産所得の必要経費には、管理料、修繕積立金、借入金の利息などがあり、また減価償却費もあります。
このうち減価償却費については、お金を支出することなく経費とすることができます。
そのため、お金という見た目では、儲かっているのに決算書上は赤字となることもあり、そこを節税とつなげて投資用不動産を販売しているケースも見受けられます。
また、不動産所得で赤字となった場合には、給与収入から不動産所得の赤字分を控除できる損益通算という制度もあります。
そのため、給与所得から支払った税金が確定申告で還付を受けられることもあります。
不動産所得とサラリーマンの節税
不動産所得が赤字の場合、赤字を給与所得から控除できます。
たとえば、給与所得が300万円で不動産所得が－100万円とすると、差額200万円が総所得金額となります。
ここから生命保険料控除や社会保険料控除などを控除し残りに税率をかけて所得税を計算します。
つまり、この通り計算すると、年末調整で計算した税金が払い過ぎの状態となっているため、払いすぎている分は確定申告をした後に還付されます。
また、不動産所得を計算する上で、減価償却費というお金を支出することなく経費にできるものがあります。
そのため、経費としてお金を支出していないけど税金の還付が受けられることがあります。
先ほどの例だと、不動産所得の－100万円のうち、家賃等の収入が100万円、管理料他の必要経費が50万円、減価償却費が150万円だとすると、損益上は－100万円ですが、現金でみれば、収入が100万円で支出が50万円となるので、50万円のお金が手元に残ることになります。
さらに、損益上の－100万円に関しては、先に説明した通り確定申告で税金の還付が受けられます。
ここだけを見ると、不動産投資は節税策として有効のように思えますが、不動産を購入する時には借入を使うことがほとんどです。
つまり、ここまで出てこなかった借入の返済資金も必要になる点に注意が必要です。
不動産投資を使った節税策の注意点
まず考えておきたいのは、赤字はやっぱり赤字だという点です。
つまり、不動産投資を始めた当初は、減価償却費があるおかけで節税ができている気がしますが、長く保有することで減価償却費がなくなったときに、後でその節税した分が降りかかってくる恐れがあり、最終的には赤字として帳尻が合ってくることになります。
この場合、一番危険なのは、借入の返済期間を減価償却できる期間以上に長くしてしまう行為です。
減価償却費として必要経費にしていた分で借入れの返済しているようなものなので、減価償却費がなくなったときに、借入の返済だけが残ってしまうと、借入の返済と節税効果が消えたためにそれまでよりも多くなった税金の支払いが一緒にくることになります。
こうなると、今までとは逆で、決算書上は黒字なのに、お金は出ていく一方になっています。
また、不動産投資は空室のリスクや大きな修繕のリスクなど、多くのリスクがあります。
これらのことを考えると、節税になるという目的は考えず、投資する不動産そのものの収益性をまず第一に考えて投資をするべきだと思います。
